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文旅項(xiàng)目真的不好搞,一不小心就掉到坑里。
最近的失敗案例,有如河南龍?zhí)洞髰{谷,資本鏈斷裂、難以為繼的;有如黑龍江省亞布力滑雪旅游度假區(qū)政企糾紛、爭執(zhí)不斷的;也有秀麗東方這樣因打政策擦邊球,一不小心就被掀翻在地的——幸福場曾經(jīng)輝煌,卻不再秀麗,正應(yīng)了《紅樓夢(mèng)》最后那句話:只落得白茫茫大地真干凈!
不可否認(rèn)的是,更多的項(xiàng)目在規(guī)劃初期,就因?yàn)楦鷮?duì)了“市長”(政府定位),而選錯(cuò)了市場,跑偏了路,以致于落不了地,胎死腹中,變成半拉子工程和垃圾場。領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)去,百姓唏噓,最后是滿地雞毛,一片狼藉。
1、秀麗東方不再秀麗 幸福場不再幸福
2018年7月11日,成都迎來57年來最大的一次降雨,暴雨掩埋了成都大部分低洼區(qū)域。
當(dāng)天凌晨6點(diǎn),備受關(guān)注的成都近郊休閑旅游項(xiàng)目,秀麗東方幸福場被拆掉,川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟,任憑大雨沖刷。
被譽(yù)為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費(fèi)者痛惜聲中被拆掉,投資方需要注意大坑比較多,因?yàn)橐徊恍⌒?,心血就?huì)化成烏有。
2、秀麗東方的來龍去脈
2011年,成都市農(nóng)錦集體資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(錦江區(qū)政府平臺(tái)公司)與秀麗東方開發(fā)者簽訂了《錦江區(qū)198農(nóng)用地流轉(zhuǎn)協(xié)議》,將面積約1250畝的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)給企業(yè)方,流轉(zhuǎn)期限為2011年4月1日起至2028年3月30日,流轉(zhuǎn)期滿后自動(dòng)續(xù)租。
之后,荒草遍地的雜亂區(qū)域,在投資方一點(diǎn)點(diǎn)努力下,投資約6億元,將秀麗東方呈獻(xiàn)給成都市民,隨著各類活動(dòng)的舉辦,休閑內(nèi)容的不斷豐富,秀麗東方逐漸成為近郊游的目的地。
2017年4月,秀麗東方更是宣布永久免門票,人氣更是火爆,日均客流量達(dá)萬人。
2018年全年預(yù)計(jì)500萬人次,但到了5月,秀麗東方閉園謝客,7月,幸福場被拆?,F(xiàn)在,500萬客流量只存在于理論上。
3、秀麗東方為何如此“秀”
交通區(qū)位優(yōu)越
秀麗東方位于成都南三環(huán)和四環(huán)之間,緊鄰3.5環(huán)錦江大道,四面八方的客流都可以快速抵達(dá),能在主城區(qū)內(nèi)擁有一千多畝的土地發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè),在成都找不到太多這樣的地塊。
良好的區(qū)位條件是秀麗東方獨(dú)秀于林的基礎(chǔ)。
管理有方,同行襯托的更優(yōu)秀
秀麗東方所處的成都東南區(qū)域,早在2004年,錦江區(qū)政府主導(dǎo)打造的鄉(xiāng)村旅游區(qū)域,國家AAAA級(jí)景區(qū),五朵金花橫空出世,花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊?qǐng)@、荷塘月色、江家菜地,吸引成都市民蜂擁而至,周末經(jīng)常堵車為患。
但隨著時(shí)間推移,消費(fèi)者需求在不斷發(fā)生變化,五朵金花主要開發(fā)者為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,單個(gè)產(chǎn)品多為幾畝到幾十畝地,提供的休閑產(chǎn)品品質(zhì)不統(tǒng)一,難免良莠不齊,有些農(nóng)家樂已逐漸被消費(fèi)者拋棄。
秀麗東方有一千多畝地,有企業(yè)統(tǒng)一打造,統(tǒng)一管理和運(yùn)營,環(huán)境漂亮,一年四季皆有景,休閑功能豐富(親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場、音樂),特別適合近郊一日游,加上組織各式各樣的活動(dòng),人氣逐漸旺盛,尤其是2017年免門票后,秀麗東方相比于五朵金花,優(yōu)勢(shì)更加明顯。
時(shí)地利人和,秀麗東方在眾多休閑產(chǎn)品中脫穎而出也就順理成章。
4、若隱若現(xiàn)的坑 一不小心就萬劫不復(fù)
在分析被強(qiáng)拆之前,先看兩個(gè)文件。
2010年,《國土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2010〕155號(hào)),文件指出:
在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū),涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地,不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍,按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的,必須符合土地利用規(guī)劃,依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。
2014年10月,《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》國土資發(fā)〔2014〕127號(hào),文件要求:
以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理:經(jīng)營性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場所;以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂;以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。
根據(jù)秀麗東方官方解釋,農(nóng)業(yè)旅游用地中,相關(guān)部門可以占總面積3%的用地作為附屬設(shè)施用地,而錦江區(qū)在招商引資時(shí)承諾的給予投資方的附屬設(shè)施配套用地指標(biāo)卻遲遲不能兌現(xiàn),投資方先后多次找到區(qū)上相關(guān)單位和部門匯報(bào)情況,申請(qǐng)落實(shí)政策,不給任何文字回復(fù),得到的口頭回復(fù)是“先搞起來再說”。
文旅產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目,一般位于城市區(qū)規(guī)劃范圍外,在城市用地指標(biāo)都不能滿足的當(dāng)下,文旅項(xiàng)目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo),相當(dāng)困難。
不少企業(yè)開發(fā)旅游用地時(shí),經(jīng)常打擦邊球,比如浙江某企業(yè)在農(nóng)業(yè)用地上架空,修建空中樓房,為了保證在耕地內(nèi)“農(nóng)地農(nóng)用”,如果嚴(yán)格按國土法執(zhí)行,這棟建筑無疑是違法的。
秀麗東方的所在區(qū)域,城市規(guī)劃的用地性質(zhì)為綠地,受制于現(xiàn)有的法律法規(guī),要在城市綠地里批建設(shè)用地指標(biāo),沒幾個(gè)官員愿意承擔(dān)潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。
但政府又要招商引資,要發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),對(duì)于打擦邊球的行為,只要不過分,都是睜一只眼閉一只眼。對(duì)于企業(yè)要簽白紙黑字的審批合同,他們也只好口頭上同意,簽字是不可能的。所以,秀麗東方在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了幸福場(餐飲一條街)、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設(shè)設(shè)施。
根據(jù)國土資源部出臺(tái)的兩個(gè)文件,秀麗東方經(jīng)營的永久建設(shè)用地,沒有建設(shè)用地指標(biāo),非法無疑。
按理說,如果之前就被官方認(rèn)定違法,為啥建設(shè)時(shí)沒被阻止,而且還運(yùn)營的這么紅火,沒有官方的默許,投資方也不敢砸下幾個(gè)億的真金白銀。
這有點(diǎn)類似于《我不是藥神》的困境,藥企要維護(hù)zhuanli權(quán)益,賣高價(jià)藥無可指責(zé),患者要活命,買仿制藥也不忍心指責(zé)。政府最需要做的是零關(guān)稅,納入社保,保全雙方利益。
因?yàn)樾沱悥|方所在區(qū)域要建設(shè)新機(jī)場高速、成自高鐵等交通干道,秀麗東方的命運(yùn)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)折,各種原因無從得知,但被拆掉已是既成事實(shí)。
從被人民日?qǐng)?bào)點(diǎn)名表揚(yáng)的明星項(xiàng)目,到現(xiàn)在化為烏有,政府沒有責(zé)任,肯定也說不過去。而且,秀麗東方已經(jīng)成為成都市民周末游的好去處,網(wǎng)上到處是請(qǐng)求不要拆除的聲音,官方卻沒有考慮聲勢(shì)浩大的民意,仍然將秀麗東方變成廢墟。
在官方招商引資的熱潮中,如果不能給企業(yè)明確的用地指標(biāo),就不要承諾那么多美好愿景。
好項(xiàng)目是投資方和工作人員的心頭肉,不能因?yàn)楹喓唵螁蔚摹斑`法用地”,將多人的心血付之東流。
文旅項(xiàng)目用地,尤其是農(nóng)村或者景區(qū)用地,在里面搞開發(fā)建設(shè),很難獲取合法身份。如果沒有十足的把握,潛在的大坑隨時(shí)會(huì)把項(xiàng)目吞沒,投資方欲哭無淚也沒轍,胳膊擰不過大腿。
開發(fā)文旅,且行且珍惜,太難了!
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