休閑農業(yè)規(guī)劃設計與項目開發(fā)流程

一、休閑農業(yè)項目立項與調查階段

論證與立項。在開發(fā)項目上馬之前，邀請有關項目方面專家進行科學的可行性論證，綜合分析農業(yè)旅游資源條件、交通區(qū)位條件、居民的收入消費水平和市場需求?？紤]是否有作休閑農業(yè)規(guī)劃設計的必要，如有必要，可制定休閑農業(yè)規(guī)劃設計的工作方案。

組織規(guī)劃設計隊伍。休閑農業(yè)規(guī)劃設計隊伍可由生態(tài)學、農業(yè)、園林、土地規(guī)劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經營管理、社會學、人類學、建筑工程等方面的專家和政府官員，并積極吸收當地社區(qū)公眾參與，通過分工，明確各自承擔的任務和職責。

提出規(guī)劃設計任務書和大綱。主要內容包括：設計區(qū)的基本情況，所需技術資料和圖件資料，專家系統(tǒng)，工作的主要內容，以及時間安排和經費預算等。

資料收集與分析研究。首先商請相關部門（農業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等）提供所需的相關資料，然后進行二手資料的收集與分析研究，盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調查資料以及地方志和一些相關資料，從中發(fā)掘有價值的內容，找出一些存在的問題。

實地調查研究。完成資料收集與分析研究后，設計組必須到設計區(qū)實地考察，特別是對有較大開發(fā)價值的景區(qū)、景點的資源、環(huán)境及社會、文化、經濟等狀況的考察，并進行記錄、拍照和攝像。

二、休閑農業(yè)項目評價與規(guī)劃階段

旅游地“文脈”分析?！拔拿}”指的是旅游地的自然地理基礎、歷史文化系統(tǒng)、社會心理沉淀、經濟發(fā)展水平的四維時空組合，是一個地區(qū)旅游發(fā)展的基礎，在休閑農業(yè)規(guī)劃時，要認真把握其“文脈”特色，既考慮與“文脈”相順應協調，也可突破“文脈”出奇制勝。

旅游資料及可持續(xù)性評價。在對資源進行調查的基礎是，根據休閑農業(yè)市場的需求特色，著重評價資源的特質、價值與功能、規(guī)模等級、地域組合特點及環(huán)境的容量等，明確資源的吸引向性及開發(fā)利用形式。

確立旅游地的性質和發(fā)展方向。應根據規(guī)劃設計區(qū)域的自然風光特色、農業(yè)基礎、風土人情等，對休閑農業(yè)園區(qū)進行性質定位，以確立該區(qū)域的主要發(fā)展方向。

旅游形象的策劃。根據市場導向與資源導向相結合的原則，在維持其生物、景觀、物種多樣性和資源利用的可持續(xù)性的前提下，確定休閑農業(yè)園區(qū)的功能地位和開發(fā)建設主題，構建整個休閑農業(yè)園區(qū)的旅游形象，圍繞該主題形象進行旅游規(guī)劃設計。

擬定總體規(guī)劃設計方案。主要包括規(guī)劃設計思路，空間總體布局、功能分區(qū)、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設計。在進行規(guī)劃設計時，既要考慮總體空間布局的和諧統(tǒng)一與突出主題，更要考慮功能分區(qū)，避免旅游活動對資源和環(huán)境的破壞，同時為了分流游客，使資源能優(yōu)化利用。還要對各功能區(qū)進行敏感性分析，測算其容量，以保護生物多樣性和環(huán)境。

對各功能區(qū)的開發(fā)建設和項目設置進行規(guī)劃設計。各功能區(qū)的規(guī)劃設計既要整個區(qū)域的旅游形象相協調，并有助于主題形象的凸現，同時還要突出各功能區(qū)自身優(yōu)勢與特色，發(fā)揮各功能區(qū)自己的功能與作用。

對專題活動項目及特色的規(guī)劃設計。休閑農業(yè)園區(qū)必須有自己的特色相適應的專題旅游活動項目，如xx花節(jié)(會)，觀xx節(jié)等，以造成一定的聲勢和影響，提高知名度和影響力，促進休閑農業(yè)的進一步發(fā)展。

對分階段實施項目及目標的規(guī)劃設計。出于對休閑農業(yè)資源和環(huán)境保護的需要、開發(fā)建設籌措資金的需要，也為了旅游地能不斷推出各種旅游產品，延長旅游地的生命周期，需要制定分階段實施的項目及目標。

提出可持續(xù)發(fā)展管理對策。如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術，政策上的引導、經濟上的調控等。

形成規(guī)劃設計文本及圖件。在規(guī)劃設計中，可能會形成多種方案，應根據區(qū)際關系、內部關系、方案的可操作性、效益等方面進行對比，篩選出最佳方案，必要時召開專家咨詢會，集思廣益。

休閑農業(yè)規(guī)劃設計與開發(fā)建設只能感應該注意的幾點問題：

結合農業(yè)和新農村建設，實施農村經濟結構戰(zhàn)略性調整和農民收入持續(xù)增長為指導，充分發(fā)揮地域優(yōu)勢。

以提高經濟效益為中心，要求項目不能辦成城市事業(yè)型的園林公園，農業(yè)產品生產應占較大比重，應不斷引進名特優(yōu)新稀品種和先進的技術、管理。一方面提高農業(yè)產業(yè)結構的層次，另一方面滿足城市及農村居民對名特優(yōu)新稀品種的觀賞、采摘、品嘗和學習要求，進而能夠產生較強的示范、輻射、帶動等社會效益。

按綠化美化思路從整體上精心設計，把城市園林綠化和公園的建設風格與農業(yè)生產、農家生活、社區(qū)文化娛樂活動等內容有機的結合起來，形成集農業(yè)生產、觀光旅游休閑和文化娛樂于一體的現代休閑農業(yè)園。

市場定位應以城市(鎮(zhèn))居民為主，農村居民為輔，據此進行項目內容的選擇與合理搭配。突出農業(yè)活動的可觀賞性、可參與性及文化、生態(tài)優(yōu)勢。

三、休閑農業(yè)項目實施與管理階段（籌資）

規(guī)劃設計文本及圖件的修改與審定。對提供的規(guī)劃設計文本及圖件先在旅游地內部進行意見征詢或初審，邀請主管領導、各相關部門及有關專業(yè)人員發(fā)表意見，根據意見對其進行修改，然后提交專家組評審，再根據專家組意見進行進一步修改、完善，形成最終文本及圖件，報請相關部門批準后進行實施。

資金籌集。由于受資金條件的限制，加上缺乏合理的規(guī)劃和引導，不少休閑農業(yè)園區(qū)創(chuàng)新很少，功能設計簡單、重復，缺乏特色和吸引力。因此，項目資金有限多往往明顯影響到項目的前期創(chuàng)意規(guī)劃及后期實施，而多渠道籌集發(fā)展資金則是休閑農業(yè)開發(fā)的核心問題。項目方有必要求助于“兆聯投資顧問”等有經驗策劃公司。

增加政府導向性投入。當地政府應通過先期投入和引導投資，營造良好的客觀環(huán)境，為多元化投資創(chuàng)造條件。

開辟多元投資籌資渠道。社會化投入和多元籌資是休閑農業(yè)縱深開發(fā)的重要途徑和市場經濟下旅游產業(yè)發(fā)展的必由之路。調動全社會的力量，走社會開發(fā)旅游、社會辦旅游的路子；利用股份有限公司為載體，通過增資擴股等資本營運方式，吸納各主要景點為戰(zhàn)略伙伴，最終組建旅游開發(fā)股份有限公司，達到上市目的，籌集巨額資金，進行深層次的開發(fā)；采取“筑巢引鳳”的方法，吸引國內大公司、大企業(yè)、大集團的投資。

建立休閑農業(yè)發(fā)展基金。通過專業(yè)旅游投資基金管理公司的規(guī)范運作，為居民開辟新的投資渠道，擴大休閑農業(yè)開發(fā)項目的資金來源。從旅游企業(yè)的營業(yè)收入中收取一定比例的經費來建立旅游發(fā)展基金，所收經費在成本費用中列支。旅游發(fā)展基金征收的范疇、方式和數額根據各地情況而定。經費主要用于市場開發(fā)、促銷及調研，旅游產品的開發(fā)和行業(yè)組織活動，資源開發(fā)導向和激發(fā)，旅游人力資源開發(fā)。

四、休閑農業(yè)項目土地流轉與使用

嚴格控制休閑農業(yè)土地農轉非的審批。目前各地在建設休閑農業(yè)項目時，對土地非正常利用的情況比較嚴重，主要表現是隨意改變土地的使用方向，導致休閑農業(yè)土地的非農化傾向非常突出；大片土地被休閑娛樂用地、住房用地、停車場地、交通用地等非農設施占用，導致大量耕地被改變了使用方向，造成對農業(yè)可耕地的“蠶食”。

根據目前土地農轉非審批上存在的問題，有必要采取以下措施：在宏觀上對可耕地轉為非耕地數量實行指令性的指標控制，用絕對指標進行遏止；在項目建設之初，進行可行性研究和規(guī)劃設計時，土地管理部門就制定耕地與非耕地的比例范圍，從源頭上遏止可耕地數量的減少。

建立健全耕地占用的補償機制。對耕地占用數量進行直接對等補償，即占用多少耕地就相應通過開墾和復墾取得同等同質的耕地作為補償；如不具備直接對等補償條件，可通過交納土地作業(yè)稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金，用于土地后備資源的開發(fā)與現有耕地的改良。積極推進農村社會保障體系的建設，為農民解除農用土地轉讓的后顧之憂；加快解決農村剩余勞動力的轉移問題，促進農用土地的合理流轉。

積極探索實現土地流轉的途徑。采取動員、啟發(fā)、開導、典型示范等方式，鼓勵當地農民積極參與休閑農業(yè)開發(fā)。在景區(qū)開發(fā)和配套工程的建設中，可采取“土地入股”、“勞動入股”的方式來進行，通過農民的土地和勞動投入轉化為資金投入，在旅游業(yè)產生經濟效益后，憑股份參加分紅，從而提高農民參與旅游開發(fā)的積極性，并使他們在旅游開發(fā)中獲得更大的收入份額。