拿不拿建設(shè)用地，肯定要具體情況具體分析，不同的保護(hù)區(qū)、不同的鄉(xiāng)村、不同的行政區(qū)域，等等，不同的區(qū)位和環(huán)境條件，肯定有不同的處理方式，或拿地或不拿地，或多或少，或靠或邊，或主體或配套，不能一概而論。有些現(xiàn)成建筑資源可以用作開發(fā)主體，可能就不太需要建設(shè)指標(biāo)，適宜軟開發(fā)。有些不搞地產(chǎn)不足以平衡收益，可能就要適度開發(fā)。有些大項(xiàng)目，非要建設(shè)指標(biāo)不可。

魏小安曾提出，對(duì)于旅游資源，要“強(qiáng)化軟開發(fā)，并進(jìn)行適度硬開發(fā)”。在硬開發(fā)方面，充分利用現(xiàn)有建設(shè)，補(bǔ)足缺少的項(xiàng)目，豐富內(nèi)容單薄的項(xiàng)目；在軟開發(fā)方面則需要從策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、活動(dòng)、營(yíng)銷、品牌等方面下功夫。這一觀點(diǎn)尤其是適用于一些原生態(tài)資源，這也是當(dāng)下旅游開發(fā)造成破壞的“重災(zāi)區(qū)”，在臨近市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資源開發(fā)殆盡的情況下，市場(chǎng)區(qū)位不太好的生態(tài)資源已成為資本巧取豪奪的獵物。

強(qiáng)化軟開發(fā)，適度硬開發(fā)。多些軟開發(fā)，少些硬開發(fā)。這一觀點(diǎn)在大旅游、泛旅游、“+旅游”、甚至所謂“一切皆是旅游業(yè)”的虛火背景下，應(yīng)該成為信條。希望對(duì)于濫開發(fā)者、無(wú)序開發(fā)者、任性開發(fā)者，以及市長(zhǎng)定位而非市場(chǎng)定位者都是當(dāng)頭棒喝！

對(duì)于旅游資源開發(fā)，提倡“兩生兩化”，即：自然資源開發(fā)生態(tài)化，人文資源開發(fā)生活化。

經(jīng)常會(huì)遇到一些搞文旅的投資商削尖腦袋琢磨著用一般農(nóng)地或林地等非建設(shè)用地搞文旅項(xiàng)目開發(fā)，自以為很聰明，很有眼光。也有一些政府官員給投資商撐腰說(shuō)“可以搞”，還找來(lái)一些策劃大師或設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)出主意，如何在非建設(shè)用地上開發(fā)，并躲避國(guó)土督察。為什么說(shuō)這種想法或做法是自作聰明？因?yàn)楦静豢赡芏惚芏讲欤易砸詾椴荒媒ㄔO(shè)用地降低了投資成本，實(shí)際是放棄了發(fā)財(cái)?shù)母髾C(jī)會(huì)與最佳路徑。被查、被拆是早晚的事，甚至還沒等到被拆，你已經(jīng)活不下去了。

2020年1月1日實(shí)施的《土地管理法》第四條“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度……建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等”，明確規(guī)定了發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)必須在建設(shè)用地上。我們通常所說(shuō)的旅游六要素的“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”涉及的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施都必須建在建設(shè)用地上，對(duì)應(yīng)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的不同用地類別。當(dāng)然，一些輕度觀光、游覽涉及的農(nóng)地、山林地等除外，可以按原用地現(xiàn)狀管理。

無(wú)數(shù)的案例證實(shí)了文旅項(xiàng)目光靠運(yùn)營(yíng)是很難活下去的，至少是活不好的，不管是采取簡(jiǎn)單粗暴的門票制，還是會(huì)員制，從一消收入發(fā)展到二消、甚至衍生產(chǎn)業(yè)。忽視土地增值的文旅項(xiàng)目生存空間太小了，大部分情況下，文旅項(xiàng)目在常規(guī)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上帶動(dòng)項(xiàng)目及周邊土地增值，是投資商及當(dāng)?shù)卣非蟮模?，很多文旅?xiàng)目有意或無(wú)意地把文旅產(chǎn)業(yè)內(nèi)容當(dāng)成了圈地工具，這是政府和企業(yè)都心照不宣的。從經(jīng)營(yíng)發(fā)展的角度來(lái)看，不拿建設(shè)用地搞文旅，是短視的、膚淺的，甚至是傻子。

正因?yàn)檫@一點(diǎn)，建設(shè)用地才稀缺，才有價(jià)值。也正因?yàn)檫@一點(diǎn)，搞建設(shè)不按法定流程審批就要抓人。嚴(yán)禁農(nóng)地非農(nóng)化及防止耕地非糧化是一浪高過(guò)一浪的大趨勢(shì)，也是國(guó)家衛(wèi)片督查的兩大核心內(nèi)容，人可以因私欲而打盹，天眼是逃不過(guò)的。

就設(shè)施農(nóng)業(yè)政策及積極意義，具體可參見土地爺?shù)脑瓌?chuàng)文章《關(guān)于設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的幾點(diǎn)冷思考》。正因?yàn)樵O(shè)施農(nóng)業(yè)用地的農(nóng)業(yè)本性，搞文旅等其他非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目不能借設(shè)施農(nóng)業(yè)的名義來(lái)立項(xiàng)或申請(qǐng)用地。早在2014年9月29日國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào) ）就曾指出：各地應(yīng)嚴(yán)格掌握設(shè)施農(nóng)業(yè)要求，嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍，以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理：經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地中央、相關(guān)部委及各地在文旅用地、鄉(xiāng)村旅游政策中均有“不得借設(shè)施農(nóng)業(yè)用地搞文旅開發(fā)”的警示。2018年8月，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部聯(lián)合部署全國(guó)“大棚房”問(wèn)題專項(xiàng)整治行動(dòng)，并于9月份印發(fā)《關(guān)于開展“大棚房”問(wèn)題專項(xiàng)清理整治行動(dòng)堅(jiān)決遏制農(nóng)地非農(nóng)化的方案》的通知。所謂大棚房，是指一些企業(yè)、個(gè)人及組織借建農(nóng)業(yè)設(shè)施或農(nóng)業(yè)園區(qū)之名，違法違規(guī)占用耕地甚至永久基本農(nóng)田，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為，其本質(zhì)是擅自改變土地性質(zhì)和用途、改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能，觸碰耕地保護(hù)紅線和農(nóng)地非農(nóng)化。

兩居室?guī)づ裰袑挸ǖ男菹⑹液痛舐杜_(tái)非常適合計(jì)劃一天的冒險(xiǎn)活動(dòng)近年來(lái)，隨著文旅融合發(fā)展的深入，文旅新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，對(duì)用地需求越來(lái)越多，對(duì)用地管理也提出了越來(lái)越高的要求。有些開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣唇Y(jié)，趁文旅新業(yè)態(tài)用地分類不甚明朗的時(shí)機(jī)，鉆了用地管理的空子。早在2015年11月25日，原國(guó)土資源部、住建部及國(guó)家旅游局就發(fā)布《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國(guó)土資規(guī)〔2015〕10號(hào)），對(duì)一些文旅新業(yè)態(tài)用地進(jìn)行了規(guī)范，如自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目土地用途按旅館用地管理，可利用現(xiàn)有文化遺產(chǎn)、大型公共設(shè)施、知名院校、科研機(jī)構(gòu)、工礦企業(yè)、大型農(nóng)場(chǎng)開展文化、研學(xué)旅游活動(dòng),或晚上觀星；非常適合大家庭或夫妻一起旅行。

在各類文旅會(huì)展及論壇上，都能看到泡泡屋、木屋、樹屋、帳篷等設(shè)備制造商的身影，及聲嘶力竭的推銷。再加上項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣淖非笳?jī)，催促開發(fā)商盡快上馬出形象，一些似乎不占建設(shè)用地的網(wǎng)紅項(xiàng)目如雨后春筍。事實(shí)上，泡泡屋的美麗神話與嚴(yán)格的土地用途管理是格格不入的，在土地管理法規(guī)里從來(lái)就沒有泡泡屋、帳篷等就可以不用建設(shè)用地的規(guī)定，永久破壞耕作層、且需要市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的，就必須申請(qǐng)建設(shè)用地。當(dāng)然，這種泡泡屋是可以移動(dòng)的，可以拆卸的，真要被查、被拆，也沒啥大損失，但只要你用地違法、觸犯刑律了，《刑法》第342條在等著你，抓你是沒商量的。

為了促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游、全域旅游發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興，國(guó)家相關(guān)部委及各地政府都出臺(tái)了一些部門規(guī)章和地方土政策，來(lái)規(guī)范旅游配套設(shè)施用地管理，也從一定程度上促進(jìn)地方鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。比如，2020年1月20日海南省自然資源和規(guī)劃廳出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步明確“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)” “只轉(zhuǎn)不征”有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，8米以下的鄉(xiāng)村旅游路、2米以下的棧道、100平米以下的觀景臺(tái)及季節(jié)性停車場(chǎng)等配套設(shè)施可按原用途管理。從法理上說(shuō)，這個(gè)政策是觸碰了《土地管理法》底線的，但有各地方政府做擔(dān)保、并嚴(yán)格規(guī)范管理，基本上不太可能出現(xiàn)洪水泛濫、不可收拾的局面。

玖景文旅（江西）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院在原生態(tài)旅游開發(fā)領(lǐng)域，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系！極力倡導(dǎo)推廣當(dāng)?shù)匚幕糜危⒑彤?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)積極參與鄉(xiāng)村振興，打造區(qū)域旅游網(wǎng)路帶動(dòng)就業(yè)，得到很多政府的認(rèn)可，在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹一幟！

宗旨，為風(fēng)景量身打造一處度假圣地！

服務(wù)領(lǐng)域：

服務(wù)領(lǐng)域:原生態(tài)地區(qū)旅游，鄉(xiāng)村度假，野奢度假，傳統(tǒng)景區(qū)升級(jí)，城市微度假，露營(yíng)地規(guī)劃，鄉(xiāng)村振興電商，原生態(tài)旅游運(yùn)營(yíng)，度假旅行社等！